Warum sind die Vermarktungszeiten für Immobilien in Deutschland so viel länger als noch vor zwei Jahren?

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland erheblich verändert. Eine der auffälligsten Entwicklungen ist die Verlängerung der Vermarktungszeiten für Immobilien. Doch was sind die Gründe dafür und was bedeutet das für Verkäufer und Käufer?

Wirtschaftliche Unsicherheiten und Zinsentwicklung

Ein wesentlicher Faktor für die längeren Vermarktungszeiten ist die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit. Die Covid-19-Krise hat die Weltwirtschaft erschüttert; die Folgen erreichten anfangs v. a. die Bauwirtschaft. Sie sind nach einer krisentypischen Flucht in die Sachwerte und damit gestiegenen Nachfrage nach Immobilien und Höchstpreisen im Jahr 2022 nunmehr auch auf dem Immobilienmarkt zu spüren. Die Baukosten sind stark gestiegen, und der Neubau ist über alle Objektarten stark rückläufig. Viele potenzielle Käufer sind vorsichtiger geworden und überlegen länger, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.

Hinzu kommt die Entwicklung der Zinsen. Vor zwei Jahren waren die Zinsen historisch niedrig, was grundsätzlich zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien führte. Mittlerweile sind die Zinsen jedoch erheblich gestiegen, was die Finanzierung von Immobilien teurer macht. Dies schreckt – trotz einer Stabilisierung in Frühjahr 2024 – viele Käufer weiterhin ab, insbesondere Erstkäufer, die oft weniger Eigenkapital zur Verfügung haben.

Angebots-Nachfrage-Dynamik

Eine nicht enden wollende Diskussion um die Energieversorgung aus den bekannten Gründen trieb Energiepreise in die Höhe und schuf Unsicherheiten – zuletzt durch das Dilemma um das Heizungsgesetz –, was wiederum die Vermarktungszeiten verlängerte. In einigen Bereichen und Regionen legte der Markt eine starke Bremsung hin.

In (groß-)städtischen Gebieten gibt es zwar inzwischen wieder eine steigende Nachfrage, doch auch hier haben sich die Dynamiken verändert. Viele Käufer suchen gezielt nach bestimmten Immobilientypen oder -lagen, was den Verkaufsprozess verlangsamen kann. Schnelle Entscheidungen aus Konkurrenzdruck gehören der Vergangenheit an.

Strengere Regulierungen und geänderte Käuferanforderungen

Strengere Bauvorschriften und energetische Anforderungen führen dazu, dass weniger gebaut wird und dass viele Bestandsimmobilien modernisiert werden müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Modernisierungen erfordern Zeit und finanzielle Mittel. Käufer sind heute informierter und achten stärker auf die langfristigen Betriebskosten und den energetischen Zustand einer Immobilie.

Die Anforderungen und Wünsche der Käufer haben sich ebenfalls gewandelt. Nicht nur Nachhaltigkeit, auch Homeoffice-Möglichkeiten und flexible Grundrisse sind heute wichtiger denn je. Immobilien, die diese Kriterien nicht erfüllen, können länger auf dem Markt bleiben, da Käufer vermehrt nach zukunftssicheren Investitionen suchen.

Überbordende Bürokratie

EU-Verordnungen haben dazu geführt, dass Banken heute eine Fülle an Unterlagen mehr benötigen als noch vor fünf Jahren. Das führt zu einer immensen Überlastung bei Bauakten-Archiven und Amtsgerichten, wo die Beschaffung einer Bauunterlage auch schnell einmal drei Monate in Anspruch nehmen kann.

Hinzu kommt: Was über 20 … 30 … 40 Jahre niemand benötigte, hat auch über 20 … 30 … 40 Jahre manchen Fehler mit sich getragen, der nun mit erhöhtem Aufwand rückwirkend beseitigt werden muss. Verkäufer müssen sich auf diese veränderten Bedingungen einstellen.

Fazit: Anpassung an die neuen Gegebenheiten

Verkäufer und Makler müssen sich an diese veränderten Rahmenbedingungen anpassen, um gemeinsam erfolgreich zu bleiben. Durch realistische Preisgestaltung, Investitionen in die Modernisierung, aber auch Geduld mit den Mühlen der Bürokratie gelingt ein erfolgreicher Verkauf.

Für Käufer bedeutet dies jedoch auch Chancen. Die größere Auswahl und die verlängerten Vermarktungszeiten können zu besseren Verhandlungsmöglichkeiten führen. In dieser dynamischen Marktphase ist eine professionelle Beratung durch erfahrene Immobilienmakler entscheidend, um sowohl für Verkäufer als auch Käufer optimale Ergebnisse zu erzielen.

 

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